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承租人擅自加盖建筑 出租人能否提前解除合同

2017-10-10 15:31:45来源:平安广西网责任编辑:罗致 (本文版权所有,未经授权,禁止转载)
  龚律师:
 
  我有一幢上世纪70年代建的二层楼房,一楼可用作铺面。去年8月1日,我与周某签订《房屋租赁合同》,将房子租给周某使用,租期3年,约定周某不得擅自改变楼房结构,如需装修,须征得我同意方可进行。今年7月3日,我发现周某在房屋顶层加盖了一层简易建筑物,立即予以劝阻,并要求周某限期拆除。但周某称租期届满再拆也不迟。请问,我能否提前解除《房屋租赁合同》?
 
  读者  田新
 
  田新:
 
  合同解除须具备一定条件,擅自解除已成立生效的合同构成违约,需承担违约责任。我国法律规定了3种合同解除方式,即协议解除、约定解除、法定解除。协议解除,即合同各方当事人协商一致解除合同;约定解除,即在当事人约定的解除合同条件具备时才可解除合同;如果合同当事人未约定解除条件或无法就合同解除达成一致意见的,要解除合同就应当符合法定解除条件。
 
  你和周某在租赁合同中并未约定合同解除条件,亦未在事后就合同解除达成一致意见,因此你要提前解除合同应适用法定解除的情形。
 
  我国《合同法》第219条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”该条是关于租赁合同法定解除的规定,但未明确何种情形属于“未按照约定的方法使用租赁物”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此进行了补充。该《解释》第7条规定:“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第219条的规定处理。”可见,出租人在承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建,且未在出租人要求的合理期限内恢复原状时,法律赋予出租人提前解除合同的权利。
 
  周某擅自在租赁房屋顶层加盖建筑物,实际上是一种扩建,且房屋建筑年代较早,加盖行为还可能对房屋承重等方面产生影响,存在安全隐患。而周某的行为未经你同意,且在你要求限期拆除时仍未改正,违反了《房屋租赁合同》的约定,你可以向周某提出解除《房屋租赁合同》。如协商无果,你可诉至法院解决纠纷。

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