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逾期提交房产备案材料开发商被诉索赔

2018-09-13 02:38:50来源:广西法治日报责任编辑:张振鹰 (本文版权所有,未经授权,禁止转载)
□广西法治日报记者 赖隽群 通讯员 贾贞妮
 
  融水苗族自治县一家房产公司因逾期提交资料报不动产登记机关备案,被业主诉至法院。经柳州市两级法院审理,这起商品房销售合同纠纷终于尘埃落定。
 
  房产公司逾期报送资料被诉
 
  2016年5月21日,融水县的解竹君、万丹荔与该县一家房产公司签订《商品房买卖合同》,约定解竹君、万丹荔向房产公司购买融水县某小区第27栋2单元1102号房,建筑面积110.32平方米,每平方米2858元,总金额31.5万余元。
 
  合同还约定:房产公司应于2016年8月31日前将符合法律规定和合同约定的商品房交付解竹君、万丹荔使用;公司应在交房后180个工作日内,向产权登记机关报送办理权属登记所需材料以备案。如因公司原因导致解竹君、万丹荔不能在规定期限内取得不动产权属证书,解竹君、万丹荔不退房,公司按已付房款的0.05%支付违约金。
 
  此后,解竹君、万丹荔付清全部房款,房产公司于2016年6月23日交房。但是,房产公司没有在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的材料以备案,导致解竹君、万丹荔一直未能办理不动产权属证书。
 
  解竹君、万丹荔诉至融水县人民法院,请求法院判令房产公司支付逾期办理不动产权属证书的违约金9130.60元(违约金以总房价为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,按年利率7%计算),房产公司在判决生效之日起30日内将资料报不动产登记机关备案。
 
  一审判决房产公司赔付4099元
 
  经审理,融水县法院认为,解竹君、万丹荔与房产公司签订的合同是当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,受法律保护,当事人应按约定全面履行自己的义务,否则将承担相应的违约责任。按照合同约定,房产公司应于交房后180日内办理房屋权属登记备案。因此,该180日应予以扣除,房产公司逾期办理登记备案的违约责任应从交房后第181天起计算至其提交材料之日止。房产公司实际交房时间为2016年6月23日,至解竹君、万丹荔诉请的2017年4月30日,房产公司逾期备案共130天。房产公司未在约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案,导致解竹君、万丹荔一直未能办理不动产权属证书,构成违约,应承担解竹君、万丹荔无法按时取得不动产权属证书所造成的损失。
 
  关于逾期提交备案登记材料的违约金适用问题,融水县法院认为,房产公司已将房屋交付解竹君、万丹荔实际使用,解竹君、万丹荔既可自行居住,也可用于出租获益,但不能转让抵押等。解竹君、万丹荔虽有损失,但不同于逾期交房的损失。因此,应依据我国民法总则、合同法对于公平、对等原则的相关规定来计算损失较公平合理。房产公司对解竹君、万丹荔逾期付款的违约金是按日向房产公司支付逾期应付房价款的万分之一计算,而对房产公司逾期备案的违约金则按总房款的0.05%计算。房产公司的违约成本明显过低,权利义务明显不对等,应参照房产公司对解竹君、万丹荔逾期付款的违约金来计算较为公平合理,即房产公司按日以总房价款的万分之一向解竹君、万丹荔支付因逾期提交备案登记材料而造成的损失。经计算,该损失为4099元。
 
  融水县法院一审判决房产公司向解竹君、万丹荔支付违约金4099元;房产公司于判决送达之日起30日内,向融水县不动产登记中心提交办理不动产权属证书首次登记资料。
 
  终审判决驳回上诉维持原判
 
  “违约金应按合同约定的‘按已付房价款的0.05%计算’。逾期支付购房款、逾期交房与逾期提交资料办理不动产权属证书存在本质区别,因此违约产生的损失和责任也存在本质差异。逾期提交资料报不动产登记机关备案,不影响购买人对房屋的正常使用及收益……”房产公司不服一审判决,向柳州市中级人民法院提起上诉,请求中院改判其支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金为157.64元。
 
  解竹君、万丹荔辩称,房产公司逾期提交资料报不动产登记机关备案,给他们造成的损失显而易见,如导致业主小孩无法就读学区的公立小学,只能出高价就读等。合同约定逾期办证的违约金为总购房款的0.05%,也就是说房产公司无论违约多久,违约金数额不变,这明显不公平、不合理,请求法院依法驳回房产公司的上诉,维持原判。
 
  柳州市中院审理后认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,终审判决驳回房产公司的上诉,维持原判。(文中人名为化名)
 
  

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