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开发商不认《内部认购合同》 百余购房者反成被告

2018-07-12 15:56:14来源:广西法治日报责任编辑:赖冠宇 (本文版权所有,未经授权,禁止转载)
摘要 4年前,113户购房者低价与开发商签订《内部认购合同》;4年后,房价大涨后,开发商以没有取得预售许可证、合同无效为由状告购房者……
□广西法治日报记者 陈文锋
 
  4年前,113户购房者低价与开发商签订《内部认购合同》;4年后,房价大涨后,开发商以没有取得预售许可证、合同无效为由状告购房者……常听说购房者状告开发商,没想到开发商也会状告购房者,这究竟是怎么回事呢?
 
低价买房成被告  购房者很受伤
 
  这几天,来自都安瑶族自治县的蓝女士和丈夫一直处于焦虑不安之中,他们急切地在南宁市良庆区人民法院应诉。“我们被开发商告了……”蓝女士说。究其原因,这要从2014年2月份的事情说起。
 
  2014年2月,在南宁市良庆区玉洞打工的蓝女士和丈夫听说在玉洞兴业二街的楼盘“月湖国际”(现改名为“林产二号线”)有商品房出售,不仅是地铁房和学区房,而且是33层电梯房,精装修,拎包就能入住,售价仅为4600多元/平方米。
 
  在营销人员的介绍、承诺和中介公司的撮合下,2014年3月,蓝女士夫妇与开发商南宁市林产土特产品有限公司(下称林产公司)签订了一份《内部认购合同》,认购了一套88平方米的房子。合同约定:2015年7月30日换签《商品房买卖合同》,预计2017年3月30日交房,并对违约责任进行了约定。蓝女士夫妇缴纳了首付款和中介费。
 
  合同签订后,蓝女士夫妇耐心地等待换签《商品房买卖合同》和楼盘的建成交付。可没想到,等到今年的5月份,等来的是房地产商林产公司的一纸诉状和法院的开庭传票。
 
  原来,房地产商林产公司以《内部认购合同》违反国家法律强制性规定无效为由,将蓝女士夫妇告上良庆区法院。
 
项目陷入多起诉讼  土地和楼盘遭查封
 
  据了解,和蓝女士夫妇一起被告的还有112户“月湖国际”的购房者。他们都是在2013年底至2015年底,与林产公司签订了《内部认购合同》,并支付了首付款和中介服务费,有几名购房者甚至支付了全款。
 
  然而,和蓝女士夫妇一样,林产公司并未如约和他们签订正式的《商品房买卖合同》,也未如期交房,反而将他们告上了法庭。
 
  据介绍,从2016年开始,林产公司便陷入与银行、两个施工方等多起诉讼,“月湖国际”项目的土地及楼盘被3家法院轮候查封。林产公司在2017年底仍以“内部认购”的方式卖房,并发出了调价通知。
 
  目前,“月湖国际”的3栋高层楼已封顶,虽处于停工状态,但已经取得了规划、用地、建设等许可证。
 
内部认购合同是预约还是预售?
 
  7月5日、6日,南宁市良庆区人民法院连续两天开庭审理了此案。
 
  大多数购房者坚称《内部认购合同》有效,多名购房者提出反诉,均要求林产公司继续履约交房。双方围绕《内部认购合同》到底是商品房预约还是商品房预售,以及合同是否有效等问题展开激烈辩论。
 
  林产公司认为,双方签订的《内部认购合同》属于商品房买卖合同,符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的形态要件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”“月湖国际”至今未取得商品房预售许可证,所以该《内部认购合同》无效。
 
  至于尚未取得《商品房预售许可证》的原因,林产公司解释说,合同签订后,由于原建设单位停工并退出工程建设,使项目工程停停开开,与建设施工队产生诉讼,至今未能完成工程建设,无法按约定时间交房。其间,引发原股东、银行及其他债权人查封,致使项目工程至今未取得商品房预售许可证。
 
  购房者认为,双方签订的《内部认购合同》其内容和形式上都体现双方将来签订《商品房买卖合同》的真实意思表示,很多条款约定必须经过双方进一步磋商补充细化后方能实际履行,符合预约合同的特征。预约合同为诺成合同,自签订之日起即发生法律效力,所有《内部认购合同》是双方真实意思的表示,合法有效,应该继续履行。
 
  不少购房者还认为,项目没能取得预售许可证的原因在于林产公司的过错,林产公司在看到房价成倍上涨后毁约是见利忘义,有违契约精神。
 
  广西桂胜律师事务所律师王新安认为,预约的形态多种多样,有的非常简略,有的非常详尽。判断一个合同是否是预约合同不能只看合同的形态,不能仅根据当事人合意内容上是否全面来判断订立的合同是本约还是预约,而是要纵观整个合同看当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。在房价高涨的背景下,如果不良开发商故意不予办理商品房预售许可证或过错原因未能办理商品房预售许可证,却以此为由依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条主张合同无效,违背诚实守信原则。
 
  其实,林产公司也有难言之处,不诉至法院,公司无法理清错综复杂的内部纠缠,公司顶着来自各方的压力,不管官司胜败,让法院公道评判。
 

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